Defensa Del Deudor, S. C.

¡YA NO PUEDO PAGAR MI CASA!

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¿Qué consecuencias acarrea la falta de pago del préstamo hipotecario?

En caso de falta de pago de cualquier cuota del préstamo hipotecario, el acreedor, que en este caso será la entidad financiera, está facultado para interponer las acciones legales oportunas que le permitan reclamar al deudor no sólo la cuota impagada sino el total del capital pendiente de amortizar. Así las cosas, el clausulado de los préstamos hipotecarios recoge, en la mayor parte de los casos, una cláusula expresa en la que se manifiesta que el impago de una cuota hipotecaria conllevará la cancelación anticipada del préstamo hipotecario de forma unilateral.

No obstante, lo cierto es que las entidades financieras no suelen reclamar judicial o extrajudicialmente de forma inmediata sino que otorgan unos plazos de gracia al deudor para proceder al pago o, en su caso, ofrecen la posibilidad de renegociar la deuda. De hecho, por regla general, las entidades financieras, atendiendo a la normativa contable, no contabilizan el préstamo como “en mora” y, por tanto, no han de iniciar proceso judicial alguno, hasta que el impago no tiene una antigüedad de tres meses (90 días). Por tanto, hasta que eso ocurre, las entidades financieras intentan saldar la deuda de forma amistosa.

En caso de retraso en el pago de las cuotas hipotecarias habrá que tener presente que la entidad financiera estará facultada para aplicar a los importes adeudados el correspondiente interés moratorio.

TIPOS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN MÉXICO

Primeramente, debemos diferenciar los diferentes tipos de créditos o financiamientos hipotecarios que existen en México y que principalmente son estos tres:

Crédito hipotecario bancario

Es el financiamiento bancario tradicional, este puede ser en base a una tasa de interés fija, con una tabla de amortización, es el financiamiento ideal siempre y cuando la tasa de interés no sea muy alta. Hoy en día ya son pocos los financiamientos bancarios que se otorgan en VSM (veces salarios mínimos) o en UDIS (Unidades de Inversión). En los dos últimos formatos, la deuda se vuelve prácticamente impagable, pues no existe forma alguna de saber cuanto se terminara pagando al final por el financiamiento, además, hacen que las mensualidades suban desproporcionadamente y en algún momento, eso hace que se vuelva imposible seguir pagando.

Financiamiento Gubernamental 

Estos son planes de ayuda para la adquisición de la vivienda, por parte del gobierno federal a través de alguna institución como el INFONAVIT o el FOVISSSTE. El gran problema con estos financiamientos es que se estructuran en VSM (veces salarios mínimos), esto hace que el monto adeudado suba año con año, y resulta imposible poder saber cuanto se terminara pagando por el inmueble financiado. Además, por ser un plan de apoyo gubernamental, la mayoría de las veces sólo se pueden adquirir casas de interés social de baja calidad, malos servicios y ubicadas en lugares remotos e incluso inseguros.

Co Financiamiento

Es una combinación de los dos financiamientos anteriores. En este caso, el financiamiento para un inmueble se da por parte un banco y la otra parte, la otorga la institución gubernamental (INFONAVIT). En este caso resulta muy complicado poder negociar una reestructuración, pues hay que llegar a un acuerdo con ambos acreedores.

¿QUÉ HACER SI YA NO PUEDO PAGAR MI HIPOTECA?

De la mano del tipo de crédito que tenga usted, hay que saber en que etapa de impago se encuentra con su crédito hipotecario.

Esto se define en base al tiempo que tenga usted de atraso en su hipoteca o si incluso aún no cae en el impago de alguna mensualidad y también el tiempo que le pueda tomar el recuperarse financieramente hablando.

ETAPAS DE IMPAGO

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En la Etapa 1: 

Si está teniendo problemas para cumplir con el pago de sus mensualidades en su hipoteca, comuníquese con su acreedor (banco u otro) lo antes posible para discutir sus opciones.

La mayoría de los bancos y otros acreedores están dispuestos a intentar encontrar soluciones con clientes que actúan de buena fe y se comunican en cuanto tienen problemas.

Se puede buscar una reestructuración de la deuda o una prórroga con sus pagos por algún tiempo determinado.

En la Etapa 2:

Mientras más se tarde en comunicarse con el administrador de su préstamo, menos opciones tendrá. Si tiene tres o cuatro cuotas mensuales sin pagar su préstamo entrará en mora legal, y la mayoría de las entidades de préstamo ya no le aceptarán un pago parcial de la deuda vencida, pues se cancela el financiamiento otorgado.

Aún así, si usted tardará unos pocos meses en estabilizar su economía y tendrá la capacidad de reanudar sus pagos, es muy posible que su acreedor le otorgue la oportunidad de que por medio de un pago inicial (entre el 30% y el 70% del monto total del retraso) se pueda reestructurar su deuda y continuar haciendo sus pagos mensuales. Esto implicara posiblemente un incremento en el monto total del financiamiento, lo que implicaría un incremento en el número total de las mensualidades restantes.

En la Etapa 3:

En este punto, a menos que usted aparezca con el dinero necesario para cubrir todos los pagos incumplidos y los cargos aplicables por la mora, la entidad de préstamo iniciará el procedimiento de ejecución hipotecaria.

En esta etapa, lo único que le queda al cliente es:

  1. Realizar el trámite de Dación en pago (regresar el inmueble) y con eso liquidar el saldo restante total del financiamiento.
  2. Buscar negociar la liquidación total del inmueble por medio de una quita o descuento. Para esto el deudor deberá tener ahorrado al menos el 70% del monto total del financiamiento original. Este ahorro se puede realizar incluso ya con juicio en marcha, pues estos procesos muchas veces resultan prolongados, dándole al deudor hasta tres años para poder realizar ese ahorro y negociar el pago del inmueble en una sola exhibición.

La Organización Nacional de la Defensa Del Deudor , S. C. quiere que usted sepa qué es lo que puede hacer para salvar su casa y cómo evitar las estafas por parte de despachos, bufetes y organizaciones que ofrecen soluciones falsas e irreales.

¿CÓMO EVITAR LLEGAR A LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA?

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Si usted se ha atrasado con sus pagos hipotecarios, considere discutir con el acreedor las siguientes opciones para prevenir la ejecución hipotecaria:

Reestructuración del saldo en mora de la hipoteca: Esta opción le permite pagar la totalidad del monto atrasado impago, más cualquier cargo o multa aplicables por el atraso de sus pagos, a una fecha específica acordada entre usted y el administrador de su préstamo. Esta opción podría ser adecuada si sus atrasos en los pagos de la hipoteca se deben a un problema temporal (Etapa 1).

Plan de pago de mensualidades atrasadas: En esta opción, el acreedor le concede un período de tiempo fijo para liquidar el monto atrasado sumándole una parte del monto vencido al importe de sus pagos mensuales regulares. Esta opción podría ser adecuada si solamente se incumplió el pago de unas pocas cuotas mensuales (Etapa 1)

Prórroga por incumplimiento de pago: En esta opción se reduce el monto de sus pagos mensuales o se suspenden por un período de tiempo acordado entre el acreedor y usted. Al finalizar dicho período, usted retoma su programa regular de pagos y también asume el pago de una suma mayor o se compromete a hacer pagos parciales adicionales por una cantidad determinada de meses para ponerse al día con su préstamo. La prórroga por incumplimiento de pago puede ser una opción adecuada si sus ingresos son reducidos temporalmente, (por ejemplo, si usted tomó una licencia de trabajo por discapacidad pero prevé retomar su ocupación a tiempo completo en un corto plazo). La prorroga por incumplimiento de pago no es una opción que le pueda servir de ayuda si vive en una casa que está fuera de su presupuesto (Etapa 1 a Etapa 2).

Reestructuración del total préstamo: En esta opción usted establece un acuerdo con el administrador de su préstamo para cambiar de manera permanente uno o más términos de su crédito hipotecario para que usted pueda afrontar los pagos mensuales con mayor facilidad. Las modificaciones pueden incluir bajar la tasa de interés, extender el plazo del préstamo, o añadirle el monto de las mensualidades atrasadas al total del préstamo. Esto implicará un incremento en el total del monto financiado. Es decir, al final la deuda se incrementará posiblemente, de forma importante.

Una reestructura de su hipoteca quizás sea necesaria si está pasando por una reducción de sus ingresos que espera dure mediano plazo. Antes de consultar las opciones de tolerancia por incumplimiento de pago o una reestructura del préstamo, prepárese para demostrar que usted está teniendo problemas para pagar su hipoteca. Por ejemplo, si usted puede demostrar que ha tenido una reducción importante en sus ingresos por alguna situación inesperada y grave, por ejemplo, una enfermedad o la pérdida del empleo (Etapa 2).

Venta o traspaso de la vivienda: Dependiendo de las condiciones del mercado inmobiliario en su área, la venta o traspaso de la casa tal vez podría ser la opción más viable cuando ya es muy complicado continuar con los pagos del crédito (Etapa 2 a Etapa 3).

Dación en pago: Regresar el inmueble al acreedor por medio de este trámite legal podría ser la mejor opción cuando ya no es posible él seguir pagando el crédito. Para este trámite se requerirá el servicio de un buen abogado. Así que hay que tomar en cuenta el costo de sus honorarios (Etapa 3).

Negociar una quita: La opción más arriesgada, pues implica el poder generar un ahorro importante de la rededor del 70% del total del saldo pendiente del total del crédito. Esto se podrá negociar incluso si ya hay un proceso judicial vigente e incluso si el inmueble ya fue señalado como embargado. Pero no existe certeza absoluta de que el acreedor acepte el monto ofertado, ya que eso dependerá de que tan conveniente le resulte a este el adjudicarse el inmueble y buscar el remate del mismo. Habrá que ver la ubicación del inmueble, así como su valor actual en el mercado. Así que hay un riesgo de perder el inmueble (Etapa 3).

Importante señalar que: Con la dación en pago o la ejecución de la hipoteca, usted perderá el dinero que haya pagado por concepto de enganche y las mensualidades del financiamiento, ya que dichos pagos se toman como una especie de “renta” por el tiempo que usted habitó (aunque no haya sido así), el inmueble en cuestión.

¿Y EL EMBARGO?

En el caso extremo en el que no haya sido posible aplicar ninguna de las soluciones anteriores y que al final se ejecute la hipoteca, es muy importante que usted sepa que dada las características del bien, usted podrá habitar el inmueble durante todo el proceso judicial, aún cuando el mismo haya sido señalado como embargado. La ley le otorga a usted este beneficio y sólo tendrá que desalojar el inmueble, hasta que el juicio llegue a sentencia (entre uno y tres años a partir del inicio del juicio), en cuyo caso se le notificará a usted con un mínimo de 30 días naturales para que pueda desocupar el inmueble.

ASESORÍA DE VIVIENDA Y CRÉDITO HIPOTECARIO

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Usted no tiene que atravesar el proceso de prevención de ejecución hipotecaria solo. Un asesor de nuestra organización, especialista en la materia, puede evaluar su situación, responder sus preguntas, examinar cuáles son sus opciones, priorizar sus deudas y ayudarlo a prepararse para las discusiones con la entidad de préstamo.

Estos servicios de asesoramiento tienen un muy bajo costo. Llame a nuestras oficinas y con gusto podremos ayudarle a resolver todas sus dudas: (0155) 5594 5453

O bien, ingrese a nuestro sitio web, donde contamos con un foro de asesoría legal: www.defensadeldeudor.org

La Organización Nacional de la Defensa Del Deudor, S. C. y la Comision nacional para la Defensa de los Usuarios de los Servicios Financieros (CONDUSEF), queremos que usted sepa qué es lo que puede hacer para salvar su casa y cómo reconocer y evitar las estafas o engaños.

Recuerde: Usted no está sólo.

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